La situación de comunidad de bienes es frecuente en el mundo empresarial. No obstante, no todas las comunidades de bienes son iguales. Veamos las principales características de este concepto.
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Qué es una comunidad de bienes
Existe una comunidad cuando la titularidad de un mismo derecho, normalmente la propiedad de algo, recae sobre más de una persona. Por ejemplo, si dos personas son dueñas a medias de un local comercial, hay una comunidad de bienes. A cada uno de ellos, lo llamaremos comunero o condueño.
Dos modelos de organizar comunidades de bienes
Aunque las normas o los acuerdos entre los afectados pueden variar la forma de organizar una comunidad de bienes, hay dos modelos principales:
- La más habitual es la comunidad de bienes por cuotas (o romana). Se basa en que cada comunero posee una cuota de la que puede disponer. Si quiere, por ejemplo, puede venderla. Incluso, puede solicitar que se divida la cosa en común. Además, las cuotas marcan en qué medida participa cada comunero de los beneficios y cargas y de las decisiones que se toman con respecto al bien.
- La comunidad de bienes en mano común (o germánica) se basa en un aprovechamiento comunitario de algún bien. Los comuneros no pueden solicitar su división, ni transmitir una cuota. El ejemplo típico es el relacionado con comunidades para el aprovechamiento de pastos o montes.
Ejemplos de comunidad de bienes
En el mundo empresarial, hay varios ejemplos de comunidad de bienes que tienen mucha importancia:
- Comunidades de bienes entre profesionales. Es frecuente, por ejemplo, cuando varios comparten despacho o medios materiales, pero conservan su independencia. Son comunes los gastos de conservación o los de mejora, pero no los beneficios y riesgos de la actividad. Por ejemplo, varios agricultores comparten algún elemento de maquinaria, pero cada uno tiene su propia explotación.
- Comunidades en propiedad horizontal. Es habitual en el negocio inmobiliario. Cada comunero tiene una parte que aprovecha individualmente (un piso, por ejemplo), pero también hay unos elementos comunes (la escalera, el tejado, etcétera).
- Comunidades de herederos. Hasta que no se reparta, cada uno de ellos tendrá la herencia en común con los otros herederos. Esto puede incluir negocios.
- Comunidades de bienes entre hermanos. Puede proceder de una donación; de herencia que no se ha repartido por completo; de una herencia que se ha repartido, pero en la que se ha querido adjudicar algún bien a varios hermanos conjuntamente; de una adquisición conjunta…
Cómo surge una comunidad de bienes
Algunas surgen sin que los comuneros hayan manifestado la voluntad de adherirse a la comunidad. Un ejemplo de ello son las comunidades de herederos. Sin embargo, en el mundo empresarial tienen mucho interés las que se crean a partir de un contrato, que puede marcar las reglas de funcionamiento de la comunidad de bienes.
Por otro lado, en España, en general, no existe ningún inconveniente para que el contrato sea de palabra. Sin embargo, para mayor seguridad, es altamente recomendable que el acuerdo figure por escrito e, incluso, tramitar una escritura pública ante notario. De este modo, habrá un documento público que prueba lo acordado y, además, se puede recibir asesoramiento jurídico del notario.
Es útil que en el contrato figuren, entre otros, los siguientes aspectos:
- La descripción del bien o bienes en común.
- La identificación de los titulares.
- Cuál es la cuota de cada uno.
- Cómo se va a gestionar la comunidad y qué mayorías se exigirán para tomar acuerdos.
- La forma en la que se organizará el uso o participación en los beneficios de la cosa.
Diferencia entre una comunidad y una sociedad
Cuando se constituye una sociedad, lo normal es que, con ello, surja una nueva persona (jurídica, en este caso) capaz de tener derechos y obligaciones. Es así siempre que los pactos entre los socios no sean secretos. Por tanto, una sociedad tendrá un patrimonio del que pueden ir entrando y saliendo elementos (bienes y derechos, deudas…). Por contra, una comunidad de bienes es un conjunto estático de elementos patrimoniales.
Cómo se extingue una comunidad de bienes
Existen distintas formas, entre las que destacan:
- La división de la cosa. Por ejemplo, una casa se divide en pisos y se adjudican a cada uno de los comuneros. Se puede hacer de común acuerdo, pero también puede ser reclamada judicialmente por cualquier comunero.
- Vendiendo las cuotas. Se pueden vender a otro comunero o a un extraño. En este último caso, los demás comuneros tienen un derecho de retracto. Eso significa que, por el mismo precio que quien nos la va a adquirir, ellos pueden quedarse con esa parte.
- Por herencia. Por ejemplo, el hijo que comparte un bien con su padre y, a su muerte, hereda la parte de su padre.
- Desaparición del bien. Por ejemplo, hemos comprado a medias algo consumible. Una vez consumido, desaparece la comunidad de bienes.
Finalmente, hay que recordar que la comunidad de bienes es un instrumento de colaboración. Como tal, presenta las ventajas de la compartición de recursos y los desafíos de la conciliación de intereses.
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